Está o PDM do concelho em discussão, numa fase de aprovação de projectos que permite o lançamento de investimentos, antes da sua aprovação. O novo plano é mais restritivo que o actual e condiciona a aprovação de habitações nos terrenos classificados. Está a ser desenhado. E a provocar uma avalanche de negócios imobiliários.
Para habitações unifamiliares, devem os interessados aconselhar-se e promover (dentro do actual PDM) a sua pretensão, dado que no próximo plano será mais difícil e provavelmente impossível construir uma habitação em terreno “não urbano”.
Coisa diferente acontece para grandes urbanizações que terão no próximo PDM uma janela de “oportunidade” e assim obter o PIP mesmo em terrenos primeiramente não urbanizáveis – são as chamadas UE, unidades de execução.
As cautelas dos proprietários
Neste ambiente de lançamento de “unidades de execução” incluem-se as promoções imobiliárias de grande porte que ao abrigo da lei podem ter acolhimento mesmo em terrenos à partida não urbanizáveis. Existe um trabalho prévio feito por especuladores experimentados e que informados da disponibilidade da edilidade perante a hipótese de investimento se lançam na compra de parcelas contíguas de terrenos a pequenos proprietários desconhecedores do projecto final a aprovar.
É assim possível adquirir terrenos pelo preço da “uva mijona” a diversos vizinhos, reuni-los dentro de mesmo projecto de investimento e apresentá-lo para autorização na respectiva câmara municipal à espera da combinada autorização prévia. Estes especuladores submetem assim à edilidade o respectivo certificado de propriedade do terreno (já agregado) e ficam à espera do PIP.
No nosso concelho tem vindo a câmara a lançar grandes projectos de urbanização agregando terrenos para obras de “interesse público” depois associados a investimentos privados paralelos, com grandes benefícios para estes. Veja-se o caso da recente urbanização contígua ao parque urbano de Paços de Ferreira que beneficiou com o alargamento do mesmo parque, decidido pela edilidade sem conhecimento de que tal alargamento tenham sido reivindicado pela população.
Ao mesmo tempo foi anunciado mais uma alargamento do parque, desta vez a partir da ponte Nova. Em terrenos contíguos a esta “terceira fase do parque urbano” foram entretanto comprados terrenos urbanizáveis que vão beneficiar também deste “investimento público”. Acontece que a compra dos terrenos urbanizáveis e a decisão deste alargamento são relativamente simultâneas. Tudo isto aconteceu por acaso, ou a motivação destas promoções terá sido provocada pelo facto desta informação privilegiada ter sido partilhada?
Resta saber entretanto o seguinte: soubessem os originais proprietários que os seus terrenos teriam o futuro enquadramento autorizado pela edilidade, teriam eles vendido (?) ao preço que lhe propuseram?
O valor dos terrenos depois de enquadrados no PIP
Esta alteração de propriedade é assim acompanhada de uma hipervalorização da cada metro quadrado a favor do “promotor que obteve autorização” ou PIP aprovado. Os originais proprietários – esses – vêem crescer estes “investidores” em fortunas colossais, apenas dotados da especial capacidade – certamente adquirida – de obter autorização para enriquecer.
A gramática do PIB tem assim muito que se lhe diga e precisa de ser descodificada, sobretudo na defesa dos proprietários sem acesso a estas manobras e negociações que sendo legais acabam por constituir um abuso de oportunidade “política” em benefício de poucas pessoas, normalmente sempre os mesmos.
O espírito da lei
Tenha-se em conta que o espírito da lei que permite estas UE visa remunerar os proprietários originais de forma justa. Contudo, como esta informação não é partilhada ( o segredo é a alma do negócio) eles acabam por ser prejudicados.
“As unidades de execução devem ser delimitadas de modo a assegurar um desenvolvimento urbano harmonioso e a justa repartição de benefícios e encargos pelos proprietários abrangidos, devendo integrar as áreas a afetar a espaços públicos, a infraestruturas ou a equipamentos previstos nos programas e nos planos territoriais”.
O que é um PIP
O pedido de informação prévia (também designado pela abreviatura de PIP de construção ou estudo de viabilidade) é um modo facultativo de obter informação acerca de determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas que se pretendem executar.
É sobretudo benéfico para garantir o direito ao licenciamento ou admissão de comunicação prévia da operação urbanística caracterizada e apresentada, feita no prazo de um ano após a emissão da mesma.
Logo, por definição este pedido antecede os procedimentos de licenciamento e comunicação prévia para obras de construção, ampliação, alteração, conservação e demolição de imóveis.
De acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (n.º 1 do artigo 16.º), a deliberação sobre a informação prévia é efetuada no prazo de 20 dias ou de 30 dias (se nº2 artigo 14º), em função da informação pretendida e dos elementos apresentados.
Foto: Maquete contemporânea de reconstituição do Palácio de Cnossos, feita em madeira, Museu Heraklion, Creta
Foto Templar1307 [Creative Commons]
